Welcome to Money Insider

Investment,Technology,Wealth Management

The possibilities are endless!

Member Login
Lost your password?

世文

《內線人》特約作者,金融圈中人,價值投資者


左手交右手 羅嘉瑞身家翻半番‏

July 19, 2015
左手交右手 羅嘉瑞身家翻半番‏

上回講到鷹君集團(00041)在三藩市物業食正科網熱,可成為股價上升的催化劑。鷹君股價暫時未有明顯反應。世文今次在此獻計,建議鷹君主席羅嘉瑞不妨將市值接近200億元的冠君產業信託 (02778)及朗廷─SS(01270)持股向股東全數分派,股價自然可以重回合理水平,羅嘉瑞身家肯定可以翻半番。 收租股本大利少,難以做到貨如輪轉,故其資產轉率較地產發展股為低,其股價低於賬面值甚為常見,是為收租股折讓。即使貴為「中環地王」香港置地的市賬率僅0.6倍,更遑論規模再細的希慎興業(00014),市賬率僅0.5倍。然而,規模與之相若的鷹君市賬率竟低見0.4倍。 估值偏低不足以令基金經理真金白銀掃貨。加上鷹君近年多次睇準機會低吸本地項目及海外投資物業,為股東創造價值潛力較其他收租股高,其股價仍然紋風不動。 然而,鷹君優勝之處是,重組可塑性較置地、希慎高。事關鷹君企業架構架床疊屋,其旗艦物業朗豪坊、花旗銀行廣場及酒店物業透過冠君及朗廷持有,讓鷹君在收租股折讓之上,再上控股公司折讓,成為其股價落後同業的關鍵。 唯一解決辦法就是向李嘉誠偷師,鷹君將手持價值接近200億元的冠君及朗廷持股全數作特別息分派予股東。 鷹君分派股份後,根據2014年年報分析,鷹君尚擁有327億元資產、95億元負債及242億元股東權益,當中涉及中港兩個發展項目、三藩市物業及北美、英國及大洋洲酒店項目。由於中港兩個發展項目規模較少,鷹君可變身成港股市值僅有的歐美地產股。 環顧美國的地產股,當地股市對收租股估值甚為慷慨,如Simon Property Group市賬率高達11倍,Boston Properties市賬率亦超過3倍。 然而,香港股對收租物業估值有別於美國,為求謹慎起見,只能作最保守的假設估值。假設鷹君「瘦身」後的市賬率為0.5倍,市值仍達120億元,折合每股18元。 鷹君倘若將冠君及朗廷股權左手交右手,包括羅嘉瑞在內的所有鷹君股東獲派冠君及朗廷股權,相當於每股30元的特別息。 18元加30元等於48元,較上週五(2015年7月17日)收市價28.65元高出67.5%。換言之,股票左手交右手之建議,足以令身家翻半番,值得羅嘉瑞再三考慮。 如果有投資銀行家看到這篇文章,不妨獻上此計,或者可以促成一單生意,年終花紅可能有著落。 (鷹君重估系列 二之二)
續續閱讀

收租佬也有科網概念

July 12, 2015
收租佬也有科網概念

內地股災波及港股,香港投資者才驚覺還是本地薑最好。有別於內地股在不足一個月內狂瀉一半,本地薑跌幅認真輕微。其實,本地薑不一定是悶蛋。例如鷹君地產(00041)在美國科技重鎮三藩市擁有多座物業,受惠當地樓價火熱,有機會獲市場大幅重估。 外國網站引述三藩市當地報章報道鷹君旗下的房地產基金以不足2,000萬美元(約1.56億元)購入與社交媒體Twitter總部兩個街口之隔的三藩市1125 Market Street的地盤。 該地盤面積為12,400平方呎,根據美國房地產中介機構Kidder Mathews數據,該地盤有機會發展成11萬平方呎的零售及住宅物業。 除1125 Market Street外,鷹君於今年3月以2,100萬美元(約1.64億美元)買入1545 Pine Street住宅樓宇地盤,可興建樓面接近13萬平方呎。 鷹君在三藩市連下兩城,事關當地樓價首四個月急升17%,蓄勢挑戰2006年高位,而住宅每呎售價最少950美元(約7,000元),惟每呎地價不足200美元(約1,560元),難怪鷹君主席羅嘉瑞也食指大動。 鷹君發展三藩市住宅尚算初哥,惟是商廈投資的老手。事關鷹君早年買落353 Sacramento Street、500 Pacific Ygnacio Plaza、2700 Ygnacio Valley Road,2013年更斥資1.8億美元(約14億元)買入123 Mission Street全幢物業,現時在三藩市擁有的商廈樓面達51萬方呎。 三藩市租金勢破dotcom頂 隨著科網科業崛起,對商廈需求殷切。近年三藩市亦有不少科技與互聯網企業在此紥根,如上述提及的Twitter、叫車公司Uber、網上儲存服務公司Dropbox均以此地為總部。 即使不在三藩市市區設立總部,亦會在當地租用大面積的辦事處,如網上搜尋器巨擘Google、互聯網金融先鋒Lending Club均大手租入樓面。 隨著科網企業狂租三藩市商廈,令其空置率跌至5.8%;物業顧問公司DTZ估計,空置業將會跌穿5%。 由於供不應求,三藩市商廈呎租水漲船高。物業顧問公司DTZ發表報告指出,截至今年首季,三藩市商廈呎租高達64美元,估計今年第三季破頂。首次科網熱(dotcom)帶動三藩市呎租在2000年第三季升至70美元的歷史高位。 三藩市樓市火熱,惟坐擁50萬方呎三藩市收租物業的鷹君股價僅升13%。如果我是鷹君的投資者關係經理,或研究鷹君的證券分析員,必定向基金經理力推鷹君的科網概念,事關市場尚未洞悉其賣點,投資者可早著先機。如蒙基金青睞,鷹君股價又點止值28元。 (鷹君重估系列 二之一)
續續閱讀

仲等發叔? 買招商局博升20%

June 21, 2015
仲等發叔? 買招商局博升20%

近日A股急跌,港股疲不能興,但無阻國企將資產左手交右的興緻。華潤創業(00291)宣布向母公司出售蝕錢的零售資產,招商局國際(00144)亦宣布有意與旗下的A股上市公司深赤灣重組深圳西部港口資產。兩大紅籌重組,仍以招商局最具睇頭,因為資產左手交右手可以釋放逾300億元的內在價值,其股價至少可升20%。 招商局為內地主要最大的港口營運商,現時為透過附屬公司及聯營公司營業上海港、蛇口港及其他港口及碼頭資產。去年其港口業務營業額達211億元,遠較中遠太平洋(01199)的40億元高。 惟招商局現價認真超值。因為招商局持有的上港集團股權、中集集團(02039)股權及深赤灣股權總值856億元,較招商局838億元市值更高。值得注資的是,招商局838億元市值尚未反映蛇口港資產。換言之,投資者買招商局獲贈蛇口港。 走筆至此,散戶必定質疑,「邊有咁大隻蛤乸隨街跳。」 散戶可以放心,買招商局肯定不會供死會。因為即使管理層懶到撓埋雙手齋收處理費,招商局貨量仍可保持相當水平,派息有保證。 不過,對於招商局而言,收息只是小菜一碟,最重要是招商局部署將蛇口港注入深赤灣,變相在內地市場上市,屆時招商局可以釋放470億元價值,股價至少升20%。 計法如下,因應深赤灣股權結構,A股佔72%,B股佔28%,日後深赤灣亦會按此比例發行A股及B股予招商局收購珠三角港口業務,則招商局的珠三角港口業務市值527.6億元(詳細計算方法參考附表)。 然而,招商局珠三角港口業務包括深赤灣,則527.6億元價值減去現時深赤灣市值190.4億元,始能反映蛇口港337.2億元市值。 由於控股公司有一定折讓,以最壞打算,蛇口港價值打五折反映於招商局股價中,招商局市值仍可增加168.6億元。倘若將之除以838億元,招商局股價可升20%,至39元。 由於深赤灣在深圳證券交易所上市,倘若完成上述注資注交易,招商局變身成深港通受惠股,成股價進一步上升的催化劑。 一句到尾,市場唔等人,更加唔會等埋發叔,大家有買趁早掃招商局。  
續續閱讀

鱷魚恤是價值陷阱

September 18, 2014
鱷魚恤是價值陷阱

有財經博客認為鱷魚恤(00122)擁有的鱷魚恤中心價值連城。惟上半年鱷魚恤中心大幅加租,仍不能抵消零售業務的虧損,若虧損無改善,鱷魚恤是價值陷阱、決不是價值股。 鱷魚恤擁有面鱷魚恤中心11樓至25樓,共10萬平方呎的寫字樓樓面。此外,鱷魚恤亦持有中保集團大廈單位、觀塘工廈單位及成都商廈物業。隨著租約到期,鱷魚恤作為業主大幅加租,令集團上半年租金收入同比上升78.8%,至2,260萬元。 惟鱷魚恤加租未能抵消成衣業業務虧損。事實上,鱷魚恤成衣業務連續兩年虧損,截至2013年7月底止,其成衣業務虧損擴大至逾億元,其營運現金流出現負數情況愈趨嚴重,簡直是破壞價值的生意。 David Webb入股後,鱷魚恤股價急升,並升穿上次私有化作價0.42元,令買鱷魚恤博私有化值博率大減。從大股東提出私有化這個舉動推測,潛台詞是希望獨佔鱷魚恤中心,故幾可肯定大股東無出意該物業以體現價值。除非10月公布的全年業績其零售業務扭虧為盈,否則鱷魚恤只屬價值陷阱。
續續閱讀

長實告別地產霸權 股價不跌反升

September 15, 2014
長實告別地產霸權 股價不跌反升

長江實業(00001)兩年後樓盤將全面清倉,日後再沒有177呎劏房、特大窗台等奇形怪則給香港市民評頭品足。對長實股價有什麼啟示呢?長實淡出香港地產業務,被認為是告別地產霸權,相信與「地產黨」力挺的唐英年競選特首失敗、標誌中央正式收回香港有關。中央主導的香港政局,未必事事依循現有的行事標準,令發展商投資風險大增。由於地產這門生意是搬不動、移不走,對李嘉誠而言,最佳趨吉避凶方法就是減少投資香港地產項目。 另一方面,雖然香港樓價創新高,但地產股卻不獲市場歡心,見諸於地產股市賬率普遍低於1倍,即使長實作為香港地產龍頭也不例外。由於香港自置居所比率較高,在可見未來出現結構性增長空間有限。換言之,地產股的資產週轉率較低,地產股市賬率偏低局面難以改善。 反之,長和系內公用事業估值明顯較地產業務估值理想,像電能實業(00006)、長江基建(01038)等公用股的市賬率企硬於2倍水平。為改善長實估值偏低局面,李嘉誠決心減持地產業務,直接增持公用事業。地產股與公用股估值此消彼長,其邏輯是地產行業是週期性行業,估值理應較低。 再者,香港樓市旺足十年,樓市潛在下行風險,地產股估值要打折扣。相反,公用事業則是低週期行業,尤其像香港、英國、澳洲等成熟市場而言,不論經濟週期高低,用電量、用氣量、用水量維持平穩,市場願意給予這些股票高估值。李嘉誠洞悉這個邏輯,於是趁高出清各路新盤,套現轉攻公用事業。而李嘉誠對具壟斷性質的公用事業特別感興趣,如輸電網、供水網、天然氣管道,大收買路錢,儼然打造公用霸權。經過一輪分析後,投資者最重關心的問題是,變身為公用股後的長實值多少錢? 在《長實兩年後撤出香港樓市》一文中指出,長實轉型成公用股後市賬率超過1倍。經計算後,長實轉型成公用股的市賬率為1.54倍,即長實股價可升至240元,潛在升幅超過70%。倘若長實轉型成功,不但令李嘉誠身家暴漲,小股民亦可坐享其成,大家仲唔有買趁手?
續續閱讀

謝清海增持惠理的秘密

September 7, 2014
謝清海增持惠理的秘密

熱錢持續流入本港,港股成交水漲船高,上週三(9月3日)港股成交更突破1,000億元。香港交易所(00388)年內股價上升25%,資產管理股惠理集團(00806)股價亦上升20%。惠理股價升至年內高位,惟「金手指」惠理主席兼聯席首席投資總監謝清海卻在高位增持,箇中玄機值得拆解。 謝清海在9月1日以每股平均價5.988元增持42萬股惠理,顯然覺得股價被低估。 「唓﹗」大家聽到這個答案,一定噓聲四起。惟大家未必知道謝清已經洞悉惠理下半年純利急增的秘密。 今年惠理上半年純利為1.4億元。惟7月至今,惠理旗下基金單位價格急升,惠理所收取的表現費亦水漲船高。 旗艦基金「惠理價值基金」基金單位價格下半年至今再升15%,估計惠理賺取表現費高達2億元。另一旗艦基金「惠理高息股票基金」基金單位價格下半年至今再升8.6%,惠理額外有2億元管理費進帳。 假設惠理下半年管理費、認購費及各項開支為上半年相若,下半年惠理純利至少達4.5億元,不但較去年同期上升超過40%。計及惠理投資旗下基金的賬面收益、附屬公司惠信小貸的應佔純利,惠理今年全年純利有可能超過2010年純利6.5億元。 此外,港股2010年11月高企24,000點時,惠理股價最高升至8元水平。現時港股不但重回24,000點,更升穿25,000點,惟惠理股價僅得6元。然而,今年惠理的純利及管理資產規模(AUM)遠高於2010年。有理由相信,謝清海心目中惠理合理價至少值8元。 謝清海今年首度增持後,9月25日前或會進一步增持,因為謝清海尚有160萬股認股權該日到期,而認購價為5.5元。另外還有55,450,828股認股權將於11月14日到期。如屆時股價高於認股價,相信謝清海會如期行使。
續續閱讀

上市公司的蘇格蘭血統

September 2, 2014
上市公司的蘇格蘭血統

有雜誌派員往蘇格蘭採訪獨立公投,並舉出三家與香港深有淵源的蘇格蘭公司,包括怡和控股、蘇格蘭皇家銀行及安本資產管理,試圖將遠在天邊的蘇格蘭獨立公投和香港讀者拉近距離。 該雜誌記者指出怡和控股具有蘇格蘭血統。惟並無交代怡和與香港開埠的淵源。 1961年至1990年代中期在香港上市的怡和控股和香港最大淵源是,其創辦人、蘇格蘭人威廉渣甸(William Jardine)及麥迪臣(James Matheson)是香港成為英國殖民地的幕後推手。怡和早年從事鴉片貿易,後來清延派林則徐在廣東禁烟,銷毀20,000箱鴉片,損害包括怡和在內的鴉片商人利益。渣甸及麥迪臣遂親自出馬遊說英廷出兵,並建議佔領香港作貿易據點。 英延終於在1840年出兵,並於1841年1月26日登陸港島。同年6月舉行首次土地拍賣,怡和一馬當先買入怡東酒店現址作貨倉。然而,173年後的今天,怡和仍然透過旗下的文華東方持有該幅土地,並以怡東酒店名義經營。 至於其他具蘇格蘭血統的香港上市公司,怎能不提及豐控股(00005)及和記黃埔(00013)。追本朔源,和黃也有蘇格蘭血統,因為黃埔船塢由蘇格蘭人蘇石蘭(Thomas Sutherland)於1863年創辦。 黃埔船塢一度成為亞洲規模最大的船塢,1960年為23個國家及9支海軍艦隊服務。後來和記企業收購黃埔船塢30%權益,並於1977年合併成為和黃。創辦黃埔船塢後,蘇石蘭再作馮婦,於1865年以蘇格蘭銀行原則創辦香港上海滙豐銀行,隨後演變成現時的滙豐控股。 這些蘇格蘭血統的上市公司曾一度在香港呼風喚雨。惟時而勢易,香港金融市場的蘇格蘭色彩早已淡化,取而代之是紅色資本稱霸香港金融市場。
續續閱讀

長實兩年後撤出香港樓市

August 11, 2014
長實兩年後撤出香港樓市

長江實業(00001)主席李嘉誠出席業績發佈會,必被記者追問撤資問題,李嘉誠口裏說不,卻密密手沽售中港資產。假設維持現時售樓速度,估計長實兩年後將會賣清所有住宅項目單位,撤出香港樓市。 事實上,長實經歷過兩次業務轉型,1950年以長江工業名義生產塑膠花,隨後轉型成地產公司,估計兩年後將會撤出香港樓市,轉型成公用事業企業。 長實近年在香港的地產發展是「有出無入」。因為長實管理層認為在香港發展住宅項目風險高,長實執行董事趙國雄更曾經講過,其他發展商近年買入的地皮未必有錢賺。故長實接近兩年沒有在香港買地。 另一方面,長實踏入2014年加速售樓,目標出售逾5,000個單位,售樓目標300億元。年初已今,長實先後開售DIVA、昇柏山、環宇海灣及嵐山等項目,估計套現180億元。若按照現時售樓速度,年內300億元售樓目標應可達標,總計出售368萬方呎樓面。 惟出售這批樓面後,長實可供出售的住宅樓面降至677萬方呎。假設明年長實維持出售相同數量的住宅樓面,後年可供出售的住宅降至309萬方呎。加速售樓又不補充土地儲備,兩年後長實住宅發展項目全面清倉,標誌正式退出香港地產發展業務。 雖然長實仍持有面積達124萬方呎農地,惟現時長實認為買地無利可圖,相信政府批出的農地補地價條款亦不便宜,故長實持有的農地短時間內不會轉成可供發展住宅項目的土地儲備。 兩年後,長實業務將面目全非,變成公用事業及綜合企業混合體,由於公用事業穩定性較地產業務高,估計長實市賬率長期維持在1倍以上水平。
續續閱讀

麥玲玲發功 鷹君折讓收窄

September 21, 2013
麥玲玲發功 鷹君折讓收窄

鷹君集團(0041)近年主力發展收租物業,像近日美息走強,股價馬上無運行。惟若鷹君馬上開售大連住宅項目的話,將會是股價跑贏希慎興業(0014)的關鍵。事關開售樓盤將加快資產週轉率,股東權益回報率上升,股價折讓勢將收窄;現時鷹君現價較賬面值折讓60%。 鷹君在中期報告中指出,佔有一半權益的大連項目將會在9月份開售。雖然尚未見到開盤動靜,但是若能趕及在10月開盤,相信可幾食正有「金九銀十」之稱的內地賣樓旺季。 以大連現時樓盤的每平方米均價為15,000元人民幣,估計整個項目住宅部分價值逾45.8億元,而鷹君則可攤佔逾22.9億元。若扣除鷹君已投入該項目的6.49億元,鷹君可增值16.4億元,相當於每股賬面值增值3%。況且,該項目還保留酒店可以慢慢收租。 差點唔記得,相信該項目已命名為「朗豪‧東港」。據大連市房地產交易登記中心資料顯示,該項目由朗城房地產開發(大連)有限公司開發,其在內地招聘網站招聘廣告資料,宣稱該公司屬鷹君集團所有。 近日該項目已經展開開盤工作,《綱易房產》報道,該項目更請得麥玲玲師傅出席項目說明會,猶如為鷹君股價折讓收窄發功;發功效果如何就要拭目以待。
續續閱讀

洗走和風 「吉之島」改名「永旺」

January 9, 2013
洗走和風  「吉之島」改名「永旺」

近年永旺(0984)旗下的吉之島超級市場以平民化姿態進駐屋邨商場,品牌深入民心。惟從各種蛛絲馬跡推測,「吉之島」、「JUSCO」等品牌將成集體回憶,旗下的百貨店及超級市場將會陸續改名「永旺」。 聖誕期間,光顧APM吉之島超市,赫然發現宣傳牌寫著「永旺聖誕慶」,既不用早已深入民心的「吉之島」,亦不用「JUSCO」這個英文名稱,標誌著「永旺」全面登場。 原來「吉之島」中文品牌數年前經已淡出,改以「JUSCO」作品牌。惟「JUSCO」亦快將成為集體回憶。事關踏入2012年年底,開始以「永旺」取代「JUSCO」作為新店名稱,2012年11月及12月開張的荃灣店及大窩口店均以「永旺」名義開業。 品牌效應深入民心,可以化作營業額與利潤,繼而讓市場給予溢價估值,最終令投資者荷包踵脹。 惟永旺擁有「吉之島」、「JUSCO」等深入民心的品牌,仍要去之而後快,相信與決心洗走身上的大和味有關。 尤其在中日關係惡化,內地市民對日本貨熱情冷卻,對於近年致力在廣東省開店的永旺而言,估計2012年的營業額增長確有一定陰影,亦正好解釋為何永旺股價反彈幅度低於聯華超市(0980)等內地同業。 圖一:AEON位於碧海藍天的分店,已換上AEON牌子(Wikimedia Commons) 圖二:永旺近一個月股價跑輸聯華超市(Bloomberg Finance)
續續閱讀

QE3不要期望太高

July 31, 2012
QE3不要期望太高

本文標題其實有兩重意思。第一重,市場憧憬QE3本周推出隨時期望變失望。第二重是美國的貨幣流速(Velocity of Money,V)不斷下滑,令QE3的威力消失於無形。世文認為,若投資者上周按兵不動的話,本週一才追入已失先機,不如待QE3憧憬兌現後出手,才是上算。 QE3會否本週推出,世民並非伯南克肚中蛔蟲,一切要待7月31日至8月1日的聯儲局議息會議結束後才知分曉。若今次議息會議一如上次議息般將QE3暫時按下不表,恐怕大市又要調整。 更值得投資者注意的是,QE收效還要貨幣流速配合才能水到渠成。根據Quantity Theory of Money公式(P x Q = M x V),推出QE3,貨幣供應量(M)上升;假設V不變,理論上,GDP(P x Q)亦會上升。 惟美國貨幣流速拾級而下,大有機會令QE3事倍功半。根據2012年4月1日數據顯示,美國貨幣流速跌至1.575〈見圖),說明每一美元貨幣購買最終貨品與服務僅1.575次而已,甚至較聯儲局在2009年3月首次宣布推出後的4月份貨幣流速1.655更低。無疑貨幣流速下降有部原因是「M」規模急升,惟QE2結束後,理論上「M」增速應該放緩,「V」亦應該平穩下來。惟事實並非如是,「V」更拾級而下。 基於上述原因,投資者對本周推出QE3不宜期望太高,亦不宜對QE3過於倚賴。不過,若QE3在本周終極出籠,並且規模超過7500億美元,投資者唯有死追入市,事關QE3規模超過QE1,相信短期有望急升。相反,若QE3規模等於或低於6,000億美元,則不宜追入了。事關QE2規模僅6000美元而已,QE2對股市刺激功效遠遜QE1。 圖:美國貨幣供應與流轉速率關係(Federal Research Bank of St. Louis)
續續閱讀

考CFA等於向股神師傅致敬‏

July 24, 2012
考CFA等於向股神師傅致敬‏

2012年6月份的特許財經分析師(CFA)考試於今天放榜,世文作為是屆考試全球14.9萬個考生之一,明知勝算有限,應考時惟有抱著向股神畢菲特師傅格拉罕(Benjamin Graham,圖)致敬心態赴考,恍如朝聖一般,總算無負6000幾元的考試費。 格拉罕是近代價值投資奠基人。但有多少CFA考生知道,他同樣是CFA這個專業試的提出者。當時格拉罕看見證券分析員在公眾心目中形象低落,所以提出要為證券分析員制訂學術水平準則,以及提升證券分析員的道德標準。 惟CFA首屆考試卻要遲至1963年6月舉行,首屆共有284人報考,合格的有268人,當時僅設有一個level考試,1964年開始設有三個level考試。當時最年輕考生是40多歲,年逾60的考生也有33人,實在有別於現時CFA考試以年輕人當道的情況。 雖然首屆考試距今數十載,但是課程內容仍然緊守格拉罕最出成立CFA考試的原意。例如CFA考試,極為著重道德與專業操守,佔考試評分比重達15%之多,就是要從專業操守層面提升公眾對於業界的信任。 況且, CFA考試範疇脫胎於他的巨著《證券分析》(Security Analysis)及《智慧投資者》(Intelligent Investor)。所以,除了花大量篇幅考驗考生對於會計與證券估值的認識外,CFA考試更有篇幅講授債券估值。事實上,從一篇出版於1977年,叫《格拉罕──證券分析之父》的紀念文章中可以證明這點。該篇文章出版於1977年,文中指出CFA考試以1934年版本的《證券分析》這本巨著作為考試內容。 雖然CFA這個資格令到數以十萬考生,在過去大半年至一年時間內食唔安、瞓唔樂、斷六親(為求考試合格而謝絕社交活動)。無論如何,格拉罕的出發點是好的。至於世文則抱著向大師致敬的心態應試,對於考試結果,惟有隨遇而安。
續續閱讀