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地產

港樓市泡沫 龍B效應減弱?

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November 26, 2012
港樓市泡沫 龍B效應減弱?

香港樓價高企問題,再度引起國際社會的關注,美國最大財經網站《Business Insider》引述野村證券分析員Paul Louie報告,表示香港的高樓價已影響到港人的出生率。 野村證券報告指出,以樓價除以收入的標準(Home Price/Income)計算,香港的樓價相當於12.9倍年收入,逼近九六年歷史高位13.2倍。 野村另一「驚人」發現是,由於樓價高企,令到今年的「龍B」效應較往年減弱,今年首八個月,共有60,103個嬰兒出生,較上次龍年2000減少6%,亦較1988年那次龍年減少4%。 野村表示,由於香港私立醫院給予雙非的配額,要到2013年才完全收回,故上述數字也包括了對上兩次龍年所沒有的因素,但龍B數目還是較2000年及1988年為少,可見高樓價已改變了土生香港人生兒育女的「供求變化」。 《Business Insider》副總編輯Joe Weisenthal分析道,樓價與生兒育女意欲是否存在必然關係,實在是難以證明。不過,若然大眾對樓價有高企的感覺,而他們感到自己的收入不穩定的話,樓價影響出生率也是合理的。 圖一:香港新生嬰兒及出生率變化(野村證券) 圖二:收入與樓價關係(野村證券)
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利用配額購買居屋

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November 9, 2012
利用配額購買居屋

特首梁振英於11月6日出席行政會議時宣布,準備分兩次給予5000個名額予居屋白表申請人,免補地價購買二手居屋。 筆者認為,二手居屋中不乏地點優越、配套完備者,而且在免補地價的前提下,價格處於大家能接受水平,是有需要人士解決住屋間題的良法,不明白為何會遭到部分社會人士激烈反對。 正如特首梁振英所說,解決住屋問題應循三方面發展,第一是增加新的房屋供應,第二是採取行政措施壓抑炒賣風氣,第三是在現行的房屋資源上,加快居屋市場流轉,轉有需要的人士有置業的機會,開放白表居屋申請人免補地價購二手居屋,正是在現行資源上增加有需要人士置業機會。 刻下樓價高企,中產人士要求一個作自住的單位難求,特別是尋求獨立的年輕人,應該藉此機會申請,本刊將會聯絡熟知居屋市場的專家,介乎優質居屋,或會推介站外名家介紹文章。 圖片:由房委會發展,於2001年落成的港島區居屋東旭苑。(Wikimedia Commons)
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香港調控樓市辣過星州

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October 30, 2012
香港調控樓市辣過星州

香港上週五推出兩項壓止樓價升幅過快的措施,調控力度轉即重過新加坡,成為亞洲自由市場中對樓市調控最辣的其中一員。比較兩地措施,新加坡去年12月推向非本地買家推出了10%買家印花稅,而香港的稅率卻是15%,較新加坡嚴苛。 至於短期放售的額外印花稅方面,香港的稅率亦較新加坡為重。新加坡現時對於一年內轉售物業的買家,徵收3%的從價額外印花稅,並研究延長至三年,惟尚未實行。至於香港,則為六個月內轉售徵收20%,六至十二個月內轉售徵15%、十二至三十六個月內轉售徵收10%,稅率遠高於新加坡所推行的。 從過往經驗看來,沒有一個發展市場經濟的地區,能透過行政手段壓止樓價不上升。新加坡於去年12月推出買家印花稅後,亦沒有令到樓價下跌,新加坡私宅今年樓價升0.9%,第三季私營樓價指數為208.2,較2009年第二季的低位高出56%。 圖片:自從實施買家印花稅後,新加坡私宅樓價不跌反升。(Wikimedia Commons, chensiyuan)
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用錯稅制 可大可小

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October 29, 2012
用錯稅制 可大可小

香港特首梁振英上任以來,對樓市所做的措施如「港人港地」、加快興建居屋、收緊海外投資者在港承造按揭成數,方向皆正確。不過是次提出的新兩招,叫筆者十分憂慮,而問題的來源,在於徵收的稅制,而非稅率。 上週五政府對樓市推出的新政策有兩項,第一項是把短期轉手額外印花稅(SSD)上限由15%提高至20%,並把實施年期延長至36個月。第二項是向海外人士及公司買家徵收15%的買家印花稅。 過去兩年,由於樓價總的來說也是上升,故此在兩年前剛實施首輪SSD時置業的人士,經歷了兩年樓價上升,就算付出從價的SSD,仍然錄得賬面利潤,故此SSD這種稅種,沒有帶來什麼問題。 不過,樓市可升可跌,一旦樓價下跌,這種從價性質的稅率,則會對用家帶來毀滅性的影響。筆者記得於讀大學時認識一位Mentor,於1999年購入了海怡半島的單位,及後兩年樓價下跌,於2001年,這位Mentor的單位樓價水平與1999年買入的差價,剛好等於其首期的金額,眼見形勢不佳,該Mentor忍痛把樓放了避過2001年至2003年的長期下跌。上述例子,對筆者來說很是深刻,亦慶幸我這位於師姐,能夠果斷行動,雖然是蝕了一些錢,但終能避過沒頂之災,並於2005年重新上車。 自從實施了SSD後,以上例子可能會被改寫。假設現時買家以400萬元購入一個單位,樓價於一年後樓價跌至360萬元,用家除了要蝕去40萬元以外,還要面對15%的從價稅率,即是若言因經濟情況於一年後供不起樓,亦因要付出54萬元的稅款,而受到雙重打擊。 向來,政府若要打擊暴利行為,均會採用增值稅這項措施。好像2006年至2007年中油價急升,內地政府對中石油等油企實行增值稅,以減低油價急升所帶來的暴利,實在不明白為何香港政府會想出以一種從價稅,來壓止炒作行為。 實在地,若把稅制換成增值稅,則可在壓制炒樓行為之餘,同時也保護了有實質置業需求的用家。用同樣的例子,用家若以400萬元購入單位,一年後樓價跌至360萬,稅率是賣出時利潤的15%,由於這次交易沒有獲利,故沒有徵收稅款,而用家亦不會在樓價下跌時受到懲罰。 過去樓價上升,或許很難想像樓價下跌的景況,就如身處寒冬的我們,雖然經歷過夏季,竟也忘記了夏天是什麼樣子,而這次實施的SSD加強版,政府官員也沒有想想「萬一」樓價下跌,對入了市的老實用家會有什麼災難性的影響,SSD這種從價稅與增值稅,徵收方法看似相似,但是對於實施者的影響,卻是差之亳釐,謬之千里,還望政府官員關注。 圖一:現時以從價性質徵收的SSD,不能把用家及炒家分別出來,圖為香港藍籌屋苑太古城。(Wikimedia Commons, Baycrest) 圖二:上週五政府新樓市措施內容
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陶冬:是時候賣樓

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September 17, 2012
陶冬:是時候賣樓

【本刊訊】瑞信亞洲區首席經濟師陶冬日前接受一份報章訪問時表示,本港的租金已升至不合理的地步,並呼籲投資者是時候賣樓。陶冬乃香港資深分析員,曾對於九七年金融風暴、2004年中國宏觀調控及2007年A股大跌作出前瞻性分析,他的言論絕對值得一聽。 陶冬接受訪問時表示,一次往數碼港商場的電影院看戲前,到商場內一間經常光顧的台灣食肆吃飯,店員溫馨地表示該店行將結業,陶冬覺得該店的食物好,環境也不錯,奇怪為何會結業,細問之下,原來該商場業主要求大幅加租,由月租6萬元加至22萬元,逼於無奈之下,台灣食店惟有結業。 陶冬慨嘆,香港的樓價已經到了unsustainable、unviable及unjustified的地步,並形用租金已經漲至不合理的地步,當他看到這點,就開始想要賣樓,並指出房價下個月漲不漲,並不知道,但是風險與回報已經不成比例。 近來開始在網站寫食評的他,表示有一些喜愛的餐廳,寫好了推介的評價,惟未及刊登已經結業了,他感嘆以奶茶、牛腩麵、菠蘿油包等地道美食構建的真香港,已經漸漸消失。         〈圖為陶冬作品:崛起與挑戰)
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應對QE3 金管局出招冷卻樓市

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September 14, 2012
應對QE3 金管局出招冷卻樓市

【本刊訊】美國聯儲局推出量化寬鬆措施後不足24小時,香港金管局推出三項措施調控樓市風險。 第一,對於擁有多於一個物業的投資者,收緊可承造按揭成數上限,由現時的50%降至40%; 第二,主要主要收入來自香港以外地區的投資者,可承造按揭成數進一步降至30%; 第三,對於擁有多於一個物業的投資者,收緊最長供款年期至30年 香港金管局總裁陳德霖今早發表言論,預期美國推出第三輪量化寬鬆措施,將會令全球低息環境和充裕的流動性維持一段更長的時間,並因而可能會為新興市場經濟體系,再次帶來通脹和資產價格的壓力。他認為,QE3就如上次推行QE2時一樣,不會對本港銀行同業拆息帶來太大影響,皆因香港利率已貼近零,低無可低,但是,在現時極不尋常的國際金融環境下,必須加倍小心,去應付資金流向可能再次出現波動和房地產市場過熱的風險。 圖片:金管局總裁陳德霖〈Wikimedia commons, Drinkoamne)
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一登瓏門 樓價漲倍

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September 10, 2012
一登瓏門 樓價漲倍

新鴻基地產〈0016〉發展的屯門新盤瓏門開售,首推50伙每呎售價8700元,登時扯高同區二手盤樓價,筆者認為,瓏門的銷售成績,正反映「港人港地」措施雖然開對了藥方,但亦難阻止樓價上升。 港人港地措施,方向是正確的。皆因按新加坡經驗,引入限制轉售對象的組屋,佔整體住房面積八成以上,確實能令到炒樓資金減少,令到新加坡的樓市在眾多金融中心之中,相對平穩。不過,由於現時措施所做的規模仍小,且單位要到2016年才落成,故對樓市的降溫效果,仍是杯水車薪。 代理資料顯示,瓏門開售之後,對同區住宅叫價有刺激作用,其中恒福花園一個662呢單位以303萬元售出,平均呎價高達4577元,另外,同區樓齡超過30年的單幢樓利寶大廈呎價亦升破5000元,可見瓏門的成交呎價對同區二手盤叫價有刺激的作用。 屯門瓏門部分特色戶每呎售價超過1萬元。(Wikimedia,commons:wIng)
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啟德1100單位納入「港人港地」

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September 6, 2012
啟德1100單位納入「港人港地」

【本刊訊】特首梁振英於下午5時30分會見記者,宣布港人港地政策詳情。梁振英表示,有見於房屋問題為港人向來所關心問題,而之前樓市有供不應求情況,宣布於明年第一季,於賣地表內劃出兩幅位於啟德發展區地皮進行「港人港地」計劃,限制首次出售對象為香港永久居民,而今後30年該地單位亦要轉售予香港人。 發展局局長陳茂波表示,納入港人港地計劃的地皮包括東九龍啟德發展區H1區1號地,以及H1區2號地,佔地1.6公頃,以太古城或海怡半島的單位組合及面積估算,共可建1100個單位。 梁振英強調,由於不想為計劃加入不必要限制,故除了買家的港人身分外,不會加入其他限制,不會審查買家的經濟狀況、是否首次置業等。他表示,這次推出的兩塊地皮為先導計劃,日後再決定會有哪些地皮納入計劃之內。 圖片:啟德發展區地盤。〈wikimedia commons,TheWriterhk)
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利用新政申請居屋

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July 18, 2012
利用新政申請居屋

特首梁振英於前日答問大會之上,宣布派糖措施,於除了派發特惠長者金及提高醫療券金額外,亦於大家最為關心的住屋問題上,提出具體方案。梁振英於會上提出,將會每年撥出5000個配額,給予白表申請者申請二手居屋。其中,此政的精髓在於讓更多小市民能考慮居屋單位,並以申請居屋的條件申請。 根據資料,現時2人家庭申請白表家庭入息上限為3萬元,處於一般小家庭之收入水平,部分可供入紙申請的居屋位於東九龍、葵涌、鰂魚涌等接近市區地帶,交通便利而樓齡在10年附近,亦為適合之選。 不少學者指出,現時樓價已到達警戒水平,新上車的家庭現時的供樓負擔比率,已經逼近50%警戒線,若樓價進一步上升,申請二手居屋亦不失為置業的一個考慮。  
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