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左手交右手 羅嘉瑞身家翻半番‏

July 19, 2015
By

Lightmatter_sanfrancisco

上回講到鷹君集團(00041)在三藩市物業食正科網熱,可成為股價上升的催化劑。鷹君股價暫時未有明顯反應。世文今次在此獻計,建議鷹君主席羅嘉瑞不妨將市值接近200億元的冠君產業信託 (02778)及朗廷─SS(01270)持股向股東全數分派,股價自然可以重回合理水平,羅嘉瑞身家肯定可以翻半番。

收租股本大利少,難以做到貨如輪轉,故其資產轉率較地產發展股為低,其股價低於賬面值甚為常見,是為收租股折讓。即使貴為「中環地王」香港置地的市賬率僅0.6倍,更遑論規模再細的希慎興業(00014),市賬率僅0.5倍。然而,規模與之相若的鷹君市賬率竟低見0.4倍。

估值偏低不足以令基金經理真金白銀掃貨。加上鷹君近年多次睇準機會低吸本地項目及海外投資物業,為股東創造價值潛力較其他收租股高,其股價仍然紋風不動。

然而,鷹君優勝之處是,重組可塑性較置地、希慎高。事關鷹君企業架構架床疊屋,其旗艦物業朗豪坊、花旗銀行廣場及酒店物業透過冠君及朗廷持有,讓鷹君在收租股折讓之上,再上控股公司折讓,成為其股價落後同業的關鍵。

唯一解決辦法就是向李嘉誠偷師,鷹君將手持價值接近200億元的冠君及朗廷持股全數作特別息分派予股東。

鷹君分派股份後,根據2014年年報分析,鷹君尚擁有327億元資產、95億元負債及242億元股東權益,當中涉及中港兩個發展項目、三藩市物業及北美、英國及大洋洲酒店項目。由於中港兩個發展項目規模較少,鷹君可變身成港股市值僅有的歐美地產股。

環顧美國的地產股,當地股市對收租股估值甚為慷慨,如Simon Property Group市賬率高達11倍,Boston Properties市賬率亦超過3倍。

然而,香港股對收租物業估值有別於美國,為求謹慎起見,只能作最保守的假設估值。假設鷹君「瘦身」後的市賬率為0.5倍,市值仍達120億元,折合每股18元。

鷹君倘若將冠君及朗廷股權左手交右手,包括羅嘉瑞在內的所有鷹君股東獲派冠君及朗廷股權,相當於每股30元的特別息。

18元加30元等於48元,較上週五(2015年7月17日)收市價28.65元高出67.5%。換言之,股票左手交右手之建議,足以令身家翻半番,值得羅嘉瑞再三考慮。

如果有投資銀行家看到這篇文章,不妨獻上此計,或者可以促成一單生意,年終花紅可能有著落。

(鷹君重估系列 二之二)

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